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《民法典》已實(shí)施,《物權法》廢止!這些要點(diǎn),物業(yè)應知曉!

作者:添強物業(yè)  時(shí)間:2021-10-15
《中華人民共和國民法典》自2021年1月1日起施行
《中華人民共和國物權法》等同時(shí)廢止


對物業(yè)的影響(舉例說(shuō)明)


1、社區活動(dòng)組織風(fēng)險

《民法典》侵權責任編第一千一百七十六條規定,自愿參加具有一定風(fēng)險的文體活動(dòng),因其他參加者的行為受到損害的,受害人不得請求其他參加者承擔侵權責任;但是,其他參加者對損害的發(fā)生有故意或者重大過(guò)失的除外。

一般情形下,物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織業(yè)主參與社區活動(dòng),在活動(dòng)中業(yè)主或者物業(yè)使用人受到損害的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安全保障義務(wù)的(存在過(guò)錯,由受害人舉證證明),要承擔侵權責任。


2、物業(yè)管理區域風(fēng)險 

《民法典》侵權責任編第一千一百九十八條規定,賓館、商場(chǎng)、銀行、車(chē)站、機場(chǎng)、體育場(chǎng)館、娛樂(lè )場(chǎng)所等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、公共場(chǎng)所的經(jīng)營(yíng)者、管理者或者群眾性活動(dòng)的組織者,未盡到安全保障義務(wù),造成他人損害的,應當承擔侵權責任。因第三人的行為造成他人損害的,由第三人承擔侵權責任;經(jīng)營(yíng)者、管理者或者組織者未盡到安全保障義務(wù)的,承擔相應的補充責任。經(jīng)營(yíng)者、管理者或者組織者承擔補充責任后,可以向第三人追償。

 需要注意的是,上述規定的安全保障義務(wù),適用過(guò)錯責任原則,需要由受害人承擔舉證責任,而且物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保障義務(wù)是一種行為義務(wù)而非結果義務(wù),如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)履行了法定和約定義務(wù),即使業(yè)主有人身和財產(chǎn)損害,物業(yè)公司也不應承擔賠償責任。


 3、高空墜物風(fēng)險

《民法典》侵權責任編第一千二百五十四條規定,禁止從建筑物中拋擲物品。從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害的,由侵權人依法承擔侵權責任;經(jīng)調查難以確定具體侵權人的,除能夠證明自己不是侵權人的外,由可能加害的建筑物使用人給予補償??赡芗雍Φ慕ㄖ锸褂萌搜a償后,有權向侵權人追償。物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑物管理人應當采取必要的安全保障措施防止前款規定情形的發(fā)生;未采取必要的安全保障措施的,應當依法承擔未履行安全保障義務(wù)的侵權責任。不明拋擲物、墜落物致害的,公安等機關(guān)應當依法及時(shí)調查,查清責任人。

無(wú)論是否找到侵權人,物業(yè)企業(yè)未盡到安全保障義務(wù)的,基于第三人侵權導致受害人人身、財產(chǎn)損害的情況下,依據物業(yè)服務(wù)企業(yè)過(guò)錯程度,在其能夠防止或者制止損害的范圍內承擔補充責任,且享有向侵權人追償的權利。建議物業(yè)等建筑物管理人應當采取必要的安全保障措施。(公示警示、增設護網(wǎng)護欄、增設監控、預防宣傳等


對業(yè)主的影響(舉例說(shuō)明)

1、業(yè)委會(huì )成立

《民法典》物權編第二百七十七條 業(yè)主可以設立業(yè)主大會(huì ),選舉業(yè)主委員會(huì )。業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )成立的具體條件和程序,依照法律、法規的規定。

地方人民政府有關(guān)部門(mén)、居民委員會(huì )應當對設立業(yè)主大會(huì )和選舉業(yè)主委員會(huì )給予指導和協(xié)助。

由上可知明確了有關(guān)部門(mén)和居委會(huì )的協(xié)助義務(wù),應當對設立業(yè)主大會(huì )和選舉業(yè)主委員會(huì )給予指導和協(xié)助。


 2、業(yè)主的合法權益

《民法典》物權編第二百八十六條 業(yè)主應當遵守法律、法規以及管理規約,相關(guān)行為應當符合節約資源、保護生態(tài)環(huán)境的要求。對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人執行政府依法實(shí)施的應急處置措施和其他管理措施,業(yè)主應當依法予以配合。

業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì ),對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為,有權依照法律、法規以及管理規約,請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。

業(yè)主或者其他行為人拒不履行相關(guān)義務(wù)的,有關(guān)當事人可以向有關(guān)行政主管部門(mén)報告或者投訴,有關(guān)行政主管部門(mén)應當依法處理。


3、業(yè)主的任意解除權

《民法典》合同編第九百四十六條 業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的,可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的,應當提前六十書(shū)面通知物業(yè)服務(wù)人,但是合同對通知期限另有約定的除外。依據前款規定解除合同造成物業(yè)服務(wù)人損失的,除不可歸責于業(yè)主的事由外,業(yè)主應當賠償損失。


《民法典》合同編第九百四十七條 物業(yè)服務(wù)期限屆滿(mǎn)前,業(yè)主依法共同決定續聘的,應當與原物業(yè)服務(wù)人在合同期限屆滿(mǎn)前續訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)期限屆滿(mǎn)前,物業(yè)服務(wù)人不同意續聘的,應當在合同期限屆滿(mǎn)前九十日書(shū)面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì ),但是合同對通知期限另有約定的除外。


《民法典》合同編第九百四十八條 物業(yè)服務(wù)期限屆滿(mǎn)后,業(yè)主沒(méi)有依法作出續聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定,物業(yè)服務(wù)人繼續提供物業(yè)服務(wù)的,原物業(yè)服務(wù)合同繼續有效,但是服務(wù)期限為不定期。當事人可以隨時(shí)解除不定期物業(yè)服務(wù)合同,但是應當提前六十日書(shū)面通知對方。

尤其需要注意的是,業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的,可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的,應當提前六十日書(shū)面通知物業(yè)服務(wù)人。




《民法典》中涉及物業(yè)領(lǐng)域法條內容

第二編 物權編


第六章  業(yè)主的建筑物區分所有權

第二百七十一條【建筑物區分所有權】業(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權,對專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。 


第二百七十二條【專(zhuān)有部分】業(yè)主對其建筑物專(zhuān)有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業(yè)主的合法權益。 


第二百七十三條【共有部分】業(yè)主對建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務(wù),不得以放棄權利為由不履行義務(wù)。業(yè)主轉讓建筑物內的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房,其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。 


第二百七十四條【建筑區劃內道路、綠地】建筑區劃內的道路,屬于業(yè)主共有,但是屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地,屬于業(yè)主共有,但是屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區劃內的其他公共場(chǎng)所、公用設施和物業(yè)服務(wù)用房,屬于業(yè)主共有。 


第二百七十五條【車(chē)位、車(chē)庫】建筑區劃內,規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫的歸屬,由當事人通過(guò)出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位,屬于業(yè)主共有。

 

第二百七十六條【車(chē)位、車(chē)庫的優(yōu)先】建筑區劃內,規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。 


第二百七十七條【業(yè)主自治管理】業(yè)主可以設立業(yè)主大會(huì ),選舉業(yè)主委員會(huì )。業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )成立的具體條件和程序,依照法律、法規的規定。

地方人民政府有關(guān)部門(mén)、居民委員會(huì )應當對設立業(yè)主大會(huì )和選舉業(yè)主委員會(huì )給予指導和協(xié)助。 


第二百七十八條【業(yè)主共同決定事項及表決】下列事項由業(yè)主共同決定:

(一)制定和修改業(yè)主大會(huì )議事規則;

(二)制定和修改管理規約;

(三)選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員;

(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;

(五)使用建筑物及其附屬設施的維修資金;

(六)籌集建筑物及其附屬設施的維修資金;

(七)改建、重建建筑物及其附屬設施;

(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng);

(九)有關(guān)共有和共同管理權利的其他重大事項。 

業(yè)主共同決定事項,應當由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項,應當經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項,應當經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數的業(yè)主且參與表決人數過(guò)半數的業(yè)主同意。 


第二百七十九條【改變住宅用途】業(yè)主不得違反法律、法規以及管理規約,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。 


第二百八十條【業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )】業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )的決定,對業(yè)主具有法律約束力。

業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )作出的決定侵害業(yè)主合法權益的,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷(xiāo)。 


第二百八十一條【建筑物及其附屬設施維修資金】建筑物及其附屬設施的維修資金,屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定,可以用于電梯、屋頂、外墻、無(wú)障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的,業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )可以依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金。 


第二百八十二條【共有部分收入分配】建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入,在扣除合理成本之后,屬于業(yè)主共有。 


第二百八十三條【建筑物及其附屬設施的費用分擔和收益分配】建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項,有約定的;按照約定,沒(méi)有約定或者約定不明確的,按照業(yè)主專(zhuān)有部分面積所占比例確定。 


第二百八十四條【建筑物及其附屬設施的管理主體】業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施,也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。

對建設單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人,業(yè)主有權依法更換。


第二百八十五條【業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人】物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據業(yè)主的委托,依照本法第三編有關(guān)物業(yè)服務(wù)合同的規定管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施;接受業(yè)主的監督,并及時(shí)答復業(yè)主對物業(yè)服務(wù)情況提出的詢(xún)問(wèn)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應當執行政府依法實(shí)施的應急處置措施和其他管理措施,積極配合開(kāi)展相關(guān)工作。 


第二百八十六條【業(yè)主的義務(wù)及責任】業(yè)主應當遵守法律、法規以及管理規約,相關(guān)行為應當符合節約資源、保護生態(tài)環(huán)境的要求。對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人執行政府依法實(shí)施的應急處置措施和其他管理措施,業(yè)主應當依法予以配合。
業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì ),對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為,有權依照法律、法規以及管理規約,請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。

業(yè)主或者其他行為人拒不履行相關(guān)義務(wù)的,有關(guān)當事人可以向有關(guān)行政主管部門(mén)報告或者投訴;有關(guān)行政主管部門(mén)應當依法處理。 


第二百八十七條【業(yè)主合法權益的保護】業(yè)主對建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人以及其他業(yè)主侵害自己合法權益的行為,有權請求其承擔民事責任。



第七章  相鄰關(guān)系
第二百八十八條【處理原則】不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權利人應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的原則,正確處理相鄰關(guān)系。 

第二百八十九條【處理依據】法律、法規對處理相鄰關(guān)系有規定的,依照其規定,法律、法規沒(méi)有規定的,可以按照當地習慣。 


第二百九十條【用水、排水相鄰關(guān)系】不動(dòng)產(chǎn)權利人應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利。

對自然流水的利用,應當在不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權利人之間合理分配。對自然流水的排放,應當尊重自然流向。

對自然流水的利用,應當在不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權利人之間合理分配。對自然流水的排放,應當尊重自然流向。 


第二百九十一條【通行相鄰關(guān)系】不動(dòng)產(chǎn)權利人對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的,應當提供必要的便利。 


第二百九十二條【相鄰土地的利用】不動(dòng)產(chǎn)權利人因建造、修繕建筑物以及鋪設電線(xiàn)、電纜、水管、暖氣和燃氣管線(xiàn)等必須利用相鄰土地、建筑物的,該土地、建筑物的權利人應當提供必要的便利。 


第二百九十三條【相鄰通風(fēng)、采光和日照】建造建筑物,不得違反國家有關(guān)工程建設標準,不得妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。 


第二百九十四條【相鄰不動(dòng)產(chǎn)之間不可量物侵害】不動(dòng)產(chǎn)權利人不得違反國家規定棄置固體廢物,排放大氣污染物、水污染物、土壤污染物、噪聲、光輻射、電磁輻射等有害物質(zhì)。 


第二百九十五條【維護相鄰不動(dòng)產(chǎn)安全】不動(dòng)產(chǎn)權利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線(xiàn)以及安裝設備等,不得危及相鄰不動(dòng)產(chǎn)的安全。 


第二百九十六條【使用相鄰不動(dòng)產(chǎn)避免造成損害】不動(dòng)產(chǎn)權利人因用水、排水、通行、鋪設管線(xiàn)等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的,應當盡量避免對相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權利人造成損害。


第八章  共有

第二百九十七條【共有及其類(lèi)型】不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上組織、個(gè)人共有,共有包括按份共有和共同共有。 第二百九十八條【按份共有】按份共有人對共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)按照其份額享有所有權。 


第二百九十九條【共同共有】共同共有人對共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)共同享有所有權。 


第三百條【共有人對共有物的管理權】共有人按照約定管理共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn),沒(méi)有約定或者約定不明確的,各共有人都有管理的權利和義務(wù)。

 

第三百零一條【共有物的處分、重大修繕和性質(zhì)、用途變更】處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕、變更性質(zhì)或者用途的,應當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意,但是共有人之間另有約定的除外。 


第三百零二條【共有物管理費用的分擔】共有人對共有物的管理費用以及其他負擔,有約定的,按照其約定,沒(méi)有約定或者約定不明確的,按份共有人按照其份額負擔,共同共有人共同負擔。 


第三百零三條【共有物分割】共有人約定不得分割共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn),以維持共有關(guān)系的,應當按照約定,但是共有人有重大理由需要分割的,可以請求分割,沒(méi)有約定或者約定不明確的,按份共有人可以隨時(shí)請求分割,共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時(shí)可以請求分割。因分割造成其他共有人損害的;應當給予賠償。 


第三百零四條【共有物的分割方式】共有人可以協(xié)商確定分割方式。達不成協(xié)議,共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以分割且不會(huì )因分割減損價(jià)值的,應當對實(shí)物予以分割;難以分割或者因分割會(huì )減損價(jià)值的,應當對折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)取得的價(jià)款予以分割。

共有人分割所得的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)有瑕疵的,其他共有人應當分擔損失。 


第三百零五條【按份共有人的份額處分權和其他共有人的優(yōu)先購買(mǎi)權】按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買(mǎi)的權利。 


第三百零六條【優(yōu)先購買(mǎi)權的實(shí)現方式】按份共有人轉讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額的,應當將轉讓條件及時(shí)通知其他共有人。其他共有人應當在合理期限內行使優(yōu)先購買(mǎi)權。

兩個(gè)以上其他共有人主張行使優(yōu)先購買(mǎi)權的,協(xié)商確定各自的購買(mǎi)比例,協(xié)商不成的,按照轉讓時(shí)各自的共有份額比例行使優(yōu)先購買(mǎi)權。


 第三百零七條【因共同財產(chǎn)產(chǎn)生的債權債務(wù)關(guān)系的對外、對內效力】因共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的債權債務(wù),在對外關(guān)系上,共有人享有連帶債權、承擔連帶債務(wù),但是法律另有規定或者第三人知道共有人不具有連帶債權債務(wù)關(guān)系的除外,在共有人內部關(guān)系上,除共有人另有約定外,按份共有人按照份額享有債權、承擔債務(wù),共同共有人共同享有債權、承擔債務(wù)。償還債務(wù)超過(guò)自己應當承擔份額的按份共有人,有權向其他共有人追償。 


第三百零八條【按份共有的推定】共有人對共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有約定為按份共有或者共同共有,或者約定不明確的,除共有人具有家庭關(guān)系等外,視為按份共有。

 

第三百零九條【按份共有人份額的確定】按份共有人對共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)享有的份額,沒(méi)有約定或者約定不明確的,按照出資額確定,不能確定出資額的,視為等額享有。 


第三百一十條【用益物權、擔保物權共有的參照適用】兩個(gè)以上組織、個(gè)人共同享有用益物權、擔保物權的,參照適用本章的有關(guān)規定。



第三編 合同編


第二十四章  物業(yè)服務(wù)合同
第九百三十七條【物業(yè)服務(wù)合同定義】物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區域內,為業(yè)主提供建筑物及其附屬設施的維修養護、環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的管理維護等物業(yè)服務(wù),業(yè)主支付物業(yè)費的合同。

物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。

 

第九百三十八條【物業(yè)服務(wù)合同內容和形式】物業(yè)服務(wù)合同的內容一般包括服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用的標準和收取辦法、維修資金的使用、服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接等條款。
物業(yè)服務(wù)人公開(kāi)作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾,為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。
物業(yè)服務(wù)合同應當采用書(shū)面形式。 

物業(yè)服務(wù)人公開(kāi)作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾,為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

物業(yè)服務(wù)合同應當采用書(shū)面形式。 


第九百三十九條【物業(yè)服務(wù)合同的效力】建設單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同,以及業(yè)主委員會(huì )與業(yè)主大會(huì )依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同,對業(yè)主具有法律約束力。 


第九百四十條【前期物業(yè)服務(wù)合同法定終止條件】建設單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿(mǎn)前,業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。 


第九百四十一條【物業(yè)服務(wù)轉委托的條件和限制性條款】物業(yè)服務(wù)人將物業(yè)服務(wù)區域內的部分專(zhuān)項服務(wù)事項委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)組織或者其他第三人的,應當就該部分專(zhuān)項服務(wù)事項向業(yè)主負責。

物業(yè)服務(wù)人不得將其應當提供的全部物業(yè)服務(wù)轉委托給第三人,或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉委托給第三人。


第九百四十二條【物業(yè)服務(wù)人的一般義務(wù)】物業(yè)服務(wù)人應當按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì),妥善維修、養護、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)區域內的業(yè)主共有部分,維護物業(yè)服務(wù)區域內的基本秩序,采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。

對物業(yè)服務(wù)區域內違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規的行為,物業(yè)服務(wù)人應當及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門(mén)報告并協(xié)助處理。

 

第九百四十三條【物業(yè)服務(wù)人信息公開(kāi)義務(wù)】物業(yè)服務(wù)人應當定期將服務(wù)的事項、負責人員、質(zhì)量要求、收費項目、收費標準、履行情況,以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開(kāi)并向業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )報告。 


第九百四十四條【業(yè)主支付物業(yè)費義務(wù)】業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規定提供服務(wù)的,業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。
業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的,物業(yè)服務(wù)人可以
催告其在合理期限內支付,合理期限屆滿(mǎn)仍不支付的,物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。

物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。 


第九百四十五條【業(yè)主告知、協(xié)助義務(wù)】業(yè)主裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業(yè)服務(wù)人,遵守物業(yè)服務(wù)人提示的合理注意事項,并配合其進(jìn)行必要的現場(chǎng)檢查。

業(yè)主轉讓、出租物業(yè)專(zhuān)有部分、設立居住權或者依法改變共有部分用途的,應當及時(shí)將相關(guān)情況告知物業(yè)服務(wù)人。 


第九百四十六條【業(yè)主合同任意解除權】業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的,可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的,應當提前六十日書(shū)面通知物業(yè)服務(wù)人,但是合同對通知期限另有約定的除外。

依據前款規定解除合同造成物業(yè)服務(wù)人損失的,除不可歸責于業(yè)主的事由外,業(yè)主應當賠償損失。 


第九百四十七條【物業(yè)服務(wù)合同的續訂】物業(yè)服務(wù)期限屆滿(mǎn)前,業(yè)主依法共同決定續聘的,應當與原物業(yè)服務(wù)人在合同期限屆滿(mǎn)前續訂物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)期限屆滿(mǎn)前,物業(yè)服務(wù)人不同意續聘的,應當在合同期限屆滿(mǎn)前九十日書(shū)面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì ),但是合同對通知期限另有約定的除外。 


第九百四十八條【不定期物業(yè)服務(wù)合同】物業(yè)服務(wù)期限屆滿(mǎn)后,業(yè)主沒(méi)有依法作出續聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定,物業(yè)服務(wù)人繼續提供物業(yè)服務(wù)的,原物業(yè)服務(wù)合同繼續有效,但是服務(wù)期限為不定期。

當事人可以隨時(shí)解除不定期物業(yè)服務(wù)合同,但是應當提前六十日書(shū)面通知對方。 


第九百四十九條【物業(yè)服務(wù)人的移交義務(wù)及法律責任】物業(yè)服務(wù)合同終止的,原物業(yè)服務(wù)人應當在約定期限或者合理期限內退出物業(yè)服務(wù)區域,將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會(huì )、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人,配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作,并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況。

原物業(yè)服務(wù)人違反前款規定的,不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費,造成業(yè)主損失的,應當賠償損失。 


第九百五十條【物業(yè)服務(wù)人的后合同義務(wù)】物業(yè)服務(wù)合同終止后,在業(yè)主或者業(yè)主大會(huì )選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前,原物業(yè)服務(wù)人應當繼續處理物業(yè)服務(wù)事項,并可以請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費。

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第七編 侵權責任編


第十章  建筑物和物件損害責任
第一千二百五十二條【建筑物、構筑物或者其他設施倒塌、塌陷致害責任】建筑物、構筑物或者其他設施倒塌、塌陷造成他人損害的,由建設單位與施工單位承擔連帶責任,但是建設單位與施工單位能夠證明不存在質(zhì)量缺陷的除外。建設單位、施工單位賠償后,有其他責任人的,有權向其他責任人追償。

因所有人、管理人、使用人或者第三人的原因,建筑物、構筑物或者其他設施倒塌、塌陷造成他人損害的,由所有人、管理人、使用人或者第三人承擔侵權責任。

 

第一千二百五十三條【建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物脫落、墜落致害責任】建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害,所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒(méi)有過(guò)錯的,應當承擔侵權責任。所有人、管理人或者使用人賠償后,有其他責任人的,有權向其他責任人追償。 


第一千二百五十四條【不明拋擲物、墜落物致害責任】禁止從建筑物中拋擲物品。從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害的,由侵權人依法承擔侵權責任,經(jīng)調查難以確定具體侵權人的,除能夠證明自己不是侵權人的外,由可能加害的建筑物使用人給予補償??赡芗雍Φ慕ㄖ锸褂萌搜a償后,有權向侵權人追償。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑物管理人應當采取必要的安全保障措施防止前款規定情形的發(fā)生,未采取必要的安全保障措施的,應當依法承擔未履行安全保障義務(wù)的侵權責任。

發(fā)生本條第一款規定的情形的,公安等機關(guān)應當依法及時(shí)調查,查清責任人。 


第一千二百五十五條【堆放物倒塌、滾落或者滑落致害責任】堆放物倒塌、滾落或者滑落造成他人損害,堆放人不能證明自己沒(méi)有過(guò)錯的,應當承擔侵權責任。 


第一千二百五十六條【在公共道路上堆放、傾倒、遺撒妨礙通行的物品致害】在公共道路上堆放、傾倒、遺撒妨礙通行的物品造成他人損害的,由行為人承擔侵權責任。公共道路管理人不能證明已經(jīng)盡到清理、防護、警示等義務(wù)的,應當承擔相應的責任。 


第一千二百五十七條【林木折斷、傾倒或者果實(shí)墜落等致人損害】因林木折斷、傾倒或者果實(shí)墜落等造成他人損害,林木的所有人或者管理人不能證明自己沒(méi)有過(guò)錯的,應當承擔侵權責任。 


第一千二百五十八條【公共場(chǎng)所或者道路上施工致害和窨井等地下設施致害】在公共場(chǎng)所或者道路上挖掘、修繕安裝地下設施等造成他人損害,施工人不能證明已經(jīng)設置明顯標志和采取安全措施的,應當承擔侵權責任。窨井等地下設施造成他人損害,管理人不能證明盡到管理職責的,應當承擔侵權責任。


附 則


第一千二百五十九條 民法所稱(chēng)的“以上”、“以下”、“以?xún)取?、“屆滿(mǎn)”,包括本數,所稱(chēng)的“不滿(mǎn)”、“超過(guò)”、“以外”,不包括本數。 


第一千二百六十條 本法自2021年1月1日起施行,《中華人民共和國婚姻法》《中 華人民共和國繼承法》《中華人民共和國民法通則》《中華人民共和國收養法》《中華人民共和國擔保法》《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國侵權責任法》《中華人民共和國民法總則》同時(shí)廢止。


以上就是《民法典》中涉及物業(yè)相關(guān)領(lǐng)域的內容了。立法中有改動(dòng)的地方往往前置著(zhù)現實(shí)矛盾的沖突,越來(lái)越規范和系統的相關(guān)法也一定會(huì )推動(dòng)物業(yè)行業(yè)的新發(fā)展。

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